例をみてみましょう。

２つの住宅の仲介手数料を比較してみます。片方は2,000万円の一般的な住宅、

もう一方は1億円の東京都心のような高額住宅とします。

仮に土地も建物も全く同じ面積だったとした場合、

仲介手数料の上限には以下の違いが出て来ます。

＜仲介手数料の計算方法＞

①　200万円以下の場合 - 100分の5(5%) + 5%の消費税

②　200万円以上 ～ 400万円以下の場合 - 100分の4(4%) + 5%の消費税

③　400万円以上の場合 - 100分の3(3%) + 5%の消費税

※　一般的によく見かける3％+6万円は略式計算方法となります。

この例では、252万円もの差額が生じていますが、

不動産仲介業としての「仕事量」は全く同じなのです。

その為、いつも買い手にとってこの手数料が高いのか安いのかと言う

話題になります。

議論は様々ですが、どこまで議論をしてもこの計算方法では

不動産仲介手数料は「どんぶり勘定」の域を出ません。

それでは、不動産を仲介する際に行う具体的な仕事にはどんな項目が

含まれているか、「仲介手数料の内訳」を見てみましょう。

＜通常の仲介手数料に含まれている業務＞

１、物件案内

２、不動産の登記・権利情報調査

３、住宅ローン手続き（別途のケースもあり）

４、重要事項説明書の作成

５、売買契約書の作成

６、火災保険等の保険手続き

７、重要事項説明と契約締結

８、支払い手続き

９、権利移転登記の手続き（別途　実施は司法書士）

主には以上の９項目です。

これら仲介手数料は高いか安いかと問われれば、

「物件の価格と物件案内数による」としか答えようがありません。

場合によってはべらぼうに高いですし、安過ぎると言う場合もあり得ます。

しかし、一般的に東京等の物件はある程度の高価格で取引される場合が多く、

高過ぎると言うケースの方が多いかも知れません。

これからの不動産売買において、前述の９項目で十分かと言うとそうはいきません。

特にこれから中古の市場が大幅に広がって行くと、建物についての耐震耐久、

街の耐災害性能の客観的な情報が求められる様になります。

また、経済が縮小して行く中での不動産売買において失敗は絶対に許されず、

ファイナンスプランニングも必須となっていくでしょう。

これからの不動産売買に本当に必要な項目を見て行きましょう。

１、顧客のファイナンシャルプランニング

ライフプラン・イベントの想定、バランスシート・キャッシュフロー表の作成、

リスクマネジメント

２、建物の耐震・耐久・老朽診断、街の耐災害性診断

非破壊検査での建物診断及びホームインスペクション

３、住宅ローン申請

ローンアドバイス、金融機関交渉

４、物件時価・収益診断

物件の資産性（時価）、流動性（売り易さ）、

流通性（貸し易さ）を収益還元法による診断

５、契約書・重要事項説明書作成

６、不動産の登記権利情報等の調査

７、管理規程と管理体制の調査

マンション管理及び分譲地区の管理・協定等の調査

８、火災・地震・瑕疵担保保険の代行手続き

９、引渡し診断

ホームインスペクションでの補修指摘箇所の確認と診断

以上の９項目に加えて、当たり前に行うべき物件案内や支払い手続き、

不動産登記等となります。

大変に重要な部分が欠落している不動産取引が後の家庭財政の崩壊にも

繋がりますし、家族を守ってくれる資産にもなり得るのです。